연접제한 폐지 및 난개발 방지를 위한 건축물의 집단화 유도

2011년 3월 9일 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』(이하 국토계획법)이 개정되기 전까지 연접제한이란 규제가 있었습니다.

 

＊연접개발제한제도

- 녹지, 관리, 농림 그리고 자연환경보전지역에서의 난개발 방지를 위해 개별적 개발행위허가 면적을 합산하여 개발행위허가 규모 이내로 개발행위를 제한한 제도

 

도시지역보다 기반시설이 부족한 녹지 지역 및 비도시지역에 수차에 걸쳐 개발하는 것을 방지하고자 만든 제도였습니다만,

편법으로 이익을 챙기는 등 여러가지 문제점이 생겨납니다. 

 

＊문제점

- 연접제한을 회피하기 위해 공장 등이 집중화 되지 않고 분산 입지하여 오히려 난개발을 조장(골짜기 등에 공장건설)

- 지형지물 분리시 연접제한이 예외되는 점 등을 악용

- 먼저 개발하는 자는 허용되고 나중에 개발하는 자는 제한을 받게 되는 형평성 문제

- 투기적 목적으로 개발을 선점함에 따라 실수요자는 공장 등 부지 확보가 어려움(골프연습장을 건설하여 지가 상승후 매각하는 사례 등)

- 일반국민이 연접제한대상 여부를 예측할 수 없는 제도상 문제(지자체 과도한 업무부담 및 민원대응에 어려움)

 

 

그리하여 2011년 3월 9일 국토계획법이 개정되면서 연접제한이 폐지되는 대신

연접제한이 적용되는 지역에서 개발행위허가시에는 도시계획위원회 심의를 통하여 허가여부를 결정하도록 하였습니다. 

 

다만, 동일 용도 건축물의 집단화를 유도하기위하여 각 지자체 도시군계획조례에서 정하는 기준에 적합한 경우

도시계획위원회 심의를 받지 않고 개발행위허가가 가능하도록 하였습니다.

 

 

위와 같은 기준을 정한 경우 계획관리지역이면 조례로 정한 건축물(공장, 창고) 중 30m 이내 거리에 있는 건축물의 부지면적을 모두 합산하여

전체 면적이 10만㎡ 이상이 되는 지역은 자동적으로 집단화 유도지역이 되고,

그 지역은 기존 공장ㆍ창고 부지로부터 30m 이내에 지어지는 공장, 창고에 대하여 도시계획위원회 심의를 받지 않고 개발행위허가가 가능하도록 함으로써

동일 목적의 건축물을 인접지역에 집단화 하도록 유도하는 예시가 되겠습니다.

 

① 건축물 용도 : 공장

② 거리 40m 이내

③ 기존개발행위 전체 면적 4만㎡ 이상)

상기와 같은 조건을 예시로 들면,

 

공장 A~F의 합산 부지면적이 4만㎡ 이상에 해당하는 지역은 집단화 유도지역이 되고,

어느공장이든 그 공장부지에서 40m 이내 거리에는 도시계획위원회 심의를 받지 않고 공장의 건축이 가능하며,

공장을 신축하면 그 공장으로부터 다시 40m 이내 거리에는 도시계획위원회 심의를 받지 않고 계속 공장 신축이 가능합니다.

단, 기존 공장 부지의 개발행위면적이 4만㎡ 미만인 경우에는 해당되지 않음에 유의하여야 하며,

하나의 개발행위규모가 용도지역별 개발행위허가규모를 초과하는 경우에도 해당하지 않습니다.(국토계획법 시행령 제55조 제3항 제3의2호)

 

출처. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 해설집(국토교통부. 2018)